Simulador de Financiamento Imóvel 

Este é um simulador simples para financiamento de imóveis na planta, financiamento de casas populares, financiamento de casas e apartamentos. Existem diversos métodos utilizados para calcular o financiamento de uma casa.

Um dos métodos muito utilizados são os que fazem uso de prestações decrescentes. No começo as prestações são elevadas e com o passar dos anos as prestações vão ficando cada vez menores.

No nosso simulador estamos utilizando o método de prestações fixas. Durante os anos as prestações não mudam de valor. Lembre-se que toda prestação fixa ou decrescente também é reajutada mensalmente por algum índice de correção para que o valor não desvalorize devido a inflação.

Mantenha contato com o banco, financeira ou construtora e pergunte qual é a taxa de juros CET do financiamento. Quando você pergunta pelo CET (custo efetivo total) terá o custo real do seu financiamento, que já inclui o seguro, taxas do banco e outros encargos que podem existir. No caso do financiamento pela Caixa Econômica Federal existe uma taxa administrativa fixa e um percentual de seguro que é cobrado todos os meses. A soma destes encagos gera o custo efetivo total.

Para simular o financiamento de uma casa pelo Minha Casa Minha Vida você pode utilizar como base a tabela do governo que fala sobre 5% de taxa de juros anual para quem tem renda de 3 a 5 salários e 8.16 % para quem tem de 5 a 6 salários de renda mensal. No caso isto não é o Juros CET, mas você já pode ter uma idéia para uso na simulação.

O importante deste simulado de financiamento de imóveis é permitir que você tenha uma idéia genérica de como funciona a taxa de juros e como o valor da prestação e o prazo pesam muito no tamanho final da sua dívida junto ao banco.

Minha sugestão é que você faça três tipos de simulação. No primeiro tente ver o impacto no valor final da dívida quando você aumenta o valor que será pago de entrada e assim diminui o valor a ser financiado da sua casa ou apartamento. Você vai descobrir que um pequeno aumento na sua entrada e redução do valor financiado vai gerar um impacto enorme na redução no valor total de juros que será pago ao banco.

Outro fator que vale a pena simular bastante é o prazo. Veja que se você mudar o prazo de 30 anos para 20 anos o valor das suas prestações não sofrerá grande mudança, mas o valor total da dívida vai cair muito. Um pequeno safricio para pagar uma prestação um pouco maior com um prazo menor vale a pena.

Exemplo:

Fizemos uma simulação onde a taxa de juros é de 12% e você pegou 100 mil para pagar em 10 anos. As prestações mensais ficaram em R$ 1.434.71 e terá que pagar R$ 72.165,20 só de juros. Se resolver pagar em 20 anos as prestações reduzem para R$ 1.101.09 mas o problema é que você terá que pagar só de juros R$ 164.261,60. Agora ruim mesmo fica se você resolver pagar em 30 anos. Suas prestações vão até ficar R$ 72,48 mais baratas, o problema é que só de juros em 30 anos serão R$ 270.299,60. Ou seja, além de pagar os 100 mil de volta para o banco você ainda terá que pagar 270 mil de juros. Você vai pegar 100 mil emprestado pra ficar devendo 370 mil. Vai comprar uma casa para você e vai entregar 2 casas e meia para o banco só de juros.

Dica:

1) financie o menor valor possível

2) pague no menor prazo possível

3) pague a maior prestação possível

4) antes de financiar, tente fazer uma poupança para dar uma boa entrada e financiar a menor quantidade de dinheiro possível.